12/12/2019
Pytanie o cenę 1 m2 hali pojawia się bardzo często i nie można mu się dziwić.
Mając działkę, lub znając jej cenę, najłatwiej w ten sposób ocenić zasadność konkretnej inwestycji. Prawdą jest też, że jeśli wykonawca jest doświadczony to na podstawie poprzednich realizacji będzie w stanie tą kwotę podać. Co istotne, aby dostać dobrą odpowiedź, musimy się przygotować na szereg szczegółowych pytań.
Czy można prościej? Jest kilka możliwości.
Koszt 1 m2 hali stalowej możemy obliczyć na podstawie dostępnych w Internecie przykładowych ofert lub porównań. Okazuje się jednak, że przedział, jaki otrzymujemy po podzieleniu powierzchni przez cenę jest bardzo szeroki. Tak naprawdę nie jest jasne, czy bardziej realne są kwoty w okolicach 500 zł czy 2000 zł za 1 m2 i czego dokładnie dotyczą. Dużym utrudnieniem jest też fakt, że nie możemy wziąć ceny 1 m2 hali magazynowej o powierzchni 1000 m2 i obliczyć z niej kosztów budowy 500 m2 hali produkcyjnej, czy hali warsztatowej. Cena za 1 m2 hali – nawet o tym samym przeznaczeniu, nie jest stała. Dobrym rozwiązaniem wydaje się więc uśrednienie, ale niestety nie będzie ono miarodajne, jeśli rozważamy 10 ofert na hale, o choćby zbliżonej funkcji.
Kluczem jest zakres oferty.
Maksymalny koszt budowy samej hali produkcyjnej o powierzchni 1000 m2, z lekką obudową z płyt warstwowych, będzie inny na dwóch różnych działkach. Wynika to z bardzo prawdopodobnych różnic w gruncie i co za tym idzie, kosztów wykonania fundamentów i podbudowy. Przyjmując jednak, że grunt w miejscu budowy jest dobry, całościowy koszt prac fundamentowych będzie w przybliżeniu stały. Ta sama kwestia dotyczyć będzie większości elementów, jakie składają się na gotową halę stalową. Potrzebujemy więc założeń.
Aby porównywać koszt budowy dwóch hal – dla uproszczenia hal magazynowych o takiej samej powierzchni – niezbędne jest szczegółowe porównanie zakresu w jakim zostały wycenione. Nawet definicja słowa „kompleksowo” może się różnić u różnych wykonawców, dlatego jeśli nie jesteśmy związani zawodowo z budownictwem, warto poprosić o pomoc zaprzyjaźnionego architekta, kierownika budowy lub inżyniera związanego z branżą.
Mimo wszystko, możliwe jest oszacowanie kosztu budowy 1 m2 hali stalowej jeśli wykona się kilka bardzo istotnych założeń. Niezbędne jest określenie przedziału powierzchni takiej hali z dokładnością do 200 m2 dla obiektów mniejszych i 500 m2 dla hal o powierzchni większej niż 2000 m2. Czasem zakładamy, że oferta obejmuje wykonanie fundamentów na dobrym gruncie, bez potrzeby wykonywania jego wzmocnień, czy wymiany. Geolog nazwie taki grunt zdatnym do posadowienia bezpośredniego. Tutaj wiele zależy jeszcze od ukształtowania terenu, dlatego szacunkowe ceny lepiej jeśli nie zawierają fundamentów. Przyjmujemy też, że w wycenie zawarte jest wykonanie zarówno konstrukcji stalowej hali, jak i jej obudowy ścian i dachu z płyt warstwowych, oraz drzwi, bram, okien i świetlików wychodzących na zewnątrz. Uwzględniamy również gładką posadzkę przemysłową o standardowej dla większości hal nośności na poziomie 5 t/m2. W ten sposób otrzymujemy szczelny i zamknięty obiekt, w którym jednak brakuje instalacji, ewentualnych części socjalnych i biurowych wewnątrz – wraz z ich wykończeniem, nie wspominając już o wszelkich pracach związanych z zagospodarowaniem terenu, drogami, parkingami czy przyłączami zewnętrznymi. Co istotne, zakładamy również, że wymiary obiektu, jego wysokość i nachylenie połaci dachowych będą optymalne z punktu widzenia kosztów wykonania konstrukcji stalowej.
W takim kształcie możemy uznać, że hala o powierzchni 1000 m2 to koszt między 550 a 700 zł za 1 m2 bez fundamentów, które z posadzką kosztowały będą 250 – 300 zł przy łatwych działkach. Otrzymamy w tej cenie zamknięty obiekt z bramami, oknami i świetlikami. Co ważne, będzie to obiekt zaprojektowany dokładnie pod nasze potrzeby i działkę.
Jesteśmy jednak dopiero w połowie drogi. Nie można w tym miejscu zapomnieć o niedoszacowaniach, jakie mogą wystąpić gdy chcemy obliczyć przybliżony koszt budowy hali stalowej. Mając wąski przedział ceny dla zamkniętej hali, możemy odnieść złudne wrażenie, że pozostała część to już tylko dodatki, które nie stanowią znaczącej części kosztorysu. Taki optymistyczny wariant jest możliwy, jednak często właśnie te zakresy prac sprawiają, że potencjalnie korzystna inwestycyjnie działka budowlana okazuje się mieć haczyk.
Nie sposób je szacować bez dobrze wykonanego projektu. Bardzo istotne jest, aby projektant hali miał wystarczające doświadczenie, aby ostrzec nas o możliwych komplikacjach odpowiednio wcześnie.
Przepisy prawa budowlanego, warunki zabudowy dla naszej działki lub ustalenia co do miejscowych planów zagospodarowania są bardzo szczegółowe. Określają jak wysoką halę możemy zbudować, jaka może być jej maksymalna powierzchnia, a czasem wymuszają nawet zastosowanie na elewacjach materiałów, które nie są najbardziej optymalnymi z punktu widzenia kosztów budowy. Każda hala stalowa jako budynek, będzie wymagała unormowania kwestii odprowadzenia deszczówki, ścieków z parkingów oraz ścieków sanitarnych z samej hali. Na etapie, na którym zastanawiamy się nad kosztem 1 m2 hali nie jesteśmy w stanie przewidzieć, czy niezbędna będzie budowa zbiornika retencyjnego – którego koszt jest zdecydowanie wyższy niż standardowe podłączenie do instalacji miejskiej lub rowu. Podobnie nie wiemy, czy w naszej hali wystarczy wewnętrzna instalacja hydrantowa, czy może potrzebować będziemy zewnętrznej, która może wymusić budowę przeciwpożarowego zbiornika wody. To tylko trzy, z wielu scenariuszy, które niestety mogą zakwestionować nasze założenia budżetowe.
Podsumowując – mimo, że możemy posługiwać się jednostkowym kosztem budowy, 1 m2 hali stalowej w wielu przypadkach nie będzie on bardzo odbiegał od rynkowej średniej. Warto przygotować choćby poglądową koncepcję planowanej inwestycji i omówić założenia z doświadczonym projektantem lub wykonawcą, aby uniknąć podstawowych błędów wpływających znacząco na koszty. W wyborze doradcy najistotniejsze będzie jego doświadczenie.
Więcej o budowie hali stalowej przeczytasz tutaj:
Copyright © Stalion 2024
