24/04/2024
Generalny wykonawca inwestycji budowlanych (GW) to firma wyspecjalizowana w budowie różnego typu budynków. Nie zawsze generalny wykonawca będzie miał doświadczenie w budowie hal stalowych. Doświadczenie w budowie domów również jest branżą budowlaną, ale nie będzie tu tak bardzo pomocne, jak wybudowana od A do Z hala przemysłowa.
Firma świadcząca usługi jako GW realizuje inwestycję kompleksowo i może, ale nie musi sama wykonywać część zakresu prac. Zdarza się, że firma składa się jedynie z inżynierów nadzorujących projekt a wszystkie prace wykonują podwykonawcy. Najważniejsze, by roboty budowlane wykonane były zgodnie ze sztuką budowlaną.
Znalezienie generalnego wykonawcy nie jest rzeczą łatwą. Na rynku mamy setki firm świadczących takie usługi i większość nie będzie najlepszym wyborem w przypadku budowy hal stalowych.
Najlepiej zacząć od weryfikacji doświadczenia jakie ma wykonawca budowlany w zakresie budowy hali w konstrukcji stalowej. Wykonawca może być firmą małą lub bardzo dużą i od tego zależy, czy jest sens się z nim kontaktować. Budowa hali magazynowej o powierzchni 15 tys. m2 zainteresuje każdego większego wykonawcę, ale szukanie generalnego wykonawstwa dla obiektu o powierzchni 1000 m2 przysporzy sporo problemów.
Jeśli na placu budowy chcemy mieć równowagę to niezbędny będzie inspektor nadzoru, którego zatrudniamy do nadzorowania prac budowlanych w naszym imieniu. Może on być też dobrym partnerem do rozmów nie tylko dla kierownika budowy, ale i dla potencjalnych wykonawców na etapie zbierania ofert.
Dostarczając generalnemu wykonawcy projekt budowlany powinniśmy być pewni, że wszystko co w nim zawarte jest zgodne ze sztuką budowlaną. Wydanie pozwolenia na budowę nie oznacza, że ktoś zweryfikował rozwiązania techniczne. Aktualnie projekt techniczny nie jest nawet obowiązkowy przy decyzji administracyjnej.
Jako inwestor najczęściej nie mamy wykształcenia związanego z budownictwem. Trudno więc samodzielnie zweryfikować zawartość projektu. Równocześnie wieloletnie doświadczenie osób po stronie oferentów pozwala tak zapisać zakres branży budowlanej, by był zgodny z projektem ale zawierał nieścisłości pomiędzy etapami budowy.
Bezpieczniej jest podpisać umowę, w której prace budowlane opisane są precyzyjnie, niż taką, którą informuje, że prace ziemne „zgodnie z projektem budowlanym„.
Podobnie jak wielkość firmy wykonawczej ma wpływ na to, jakie obiekty buduje generalny wykonawca, tak umowa wynika z tego, z jakimi klientami ma najczęściej do czynienia. Inaczej będziemy traktowani w umowie z generalnym wykonawcą, który realizuje inwestycje publiczne, a inaczej gdy firma budowlana skupia się na sektorze prywatnym.
Podpisanie umowy to pierwszy, ale równocześnie najważniejszy krok na drodze do realizacji inwestycji.
Umowa powinna być równorzędna i najłatwiej sprawdzić to na zapisach dotyczących kar umownych. Kontrakt budowlany powinien być wysiłkiem obu stron w celu jego jak najlepszej realizacji. Jeśli umowa jest bardzo długa i odwołuje się do zapisów sprecyzowanych w innych dokumentach niż załączniki to zdecydowanie nie warto jej analizować bez prawnika.
Jak poznać, czy generalny wykonawca jest godny zaufania?
Czy generalnemu wykonawcy można zaufać jest pytaniem bardzo indywidualnym. Firmy istniejące na rynku długo dbają o swoją reputacje i nie chcą psuć rynku. Inwestycja budowlana wymaga jednak zaufania z obu stron.
Można ocenić, czy firma jest godna zaufania prosząc o kontakt do kilku ostatnich klientów, którzy budowali z nią swoje hale. Można sprawdzić, czy firma jest rodzinna i właściciel firmy budowlanej firmuje działalność gospodarczą swoim nazwiskiem. Można też ocenić to na podstawie umowy jaką proponują. Na pewno ważną kwestią jest też zaliczka, która nie powinna wynosić więcej niż 10% w przypadku gdy w zakresie prac budowlanych jest wykonanie projektu budowlanego lub wykonawczego.
Generalne wykonawstwo inwestycji kubaturowych
Budownictwo kubaturowe to budowa hal produkcyjnych, magazynowych i wszelkich innych, w których powstaje spora ilość m3 pod dachem. Generalne wykonawstwo inwestycji budowlanych tego typu jest jednym z najczęstszych modeli współpracy na rynku.
Wybierając generalne wykonawstwo powinniśmy być nastawieni na kompleksową realizację inwestycji przez jedną firmę. Nie oznacza to jednak, że GW nie zleci robót budowlanych innym firmom. Nie ma firmy, która jest w stanie wykonać cały zakres prac bez podwykonawców.
W każdym województwie jest kilku wykonawców budujących hale stalowe z biurowcami lub bez. Rynek ten wygląda w ten sposób głownie z powodu dużej złożoności tego typu projektu. Nie jest to jednak jedyny model współpracy, który się spotyka. Równie popularne są modele pakietowe, gospodarcze czy inne, w których może, ale nie musi być firma pełniąca funkcję generalnego wykonawcy.
Tak jak budowanie systemem gospodarczym ma tyle samo zwolenników co krytyków, tak podział ten znajdziemy również szukając opinii na temat budowy hali w systemie zaprojektuj-zbuduj i z własnym projektem budowlanym.
Model współpracy, w którym zlecamy firmie budowlanej zarówno projekt jak i samą budowę to kompleksowa usługa popularna szczególnie w przypadku większych inwestycji budowlanych. Wymaga on od GW posiadania zespołu architektów i często grafików. Jest on wygodny dla inwestora, który chce poznać zarówno koszt jak i wygląd budynku zanim zaangażuje kapitał w realizację.
Wybór modelu zaprojektuj-zbuduj nie oznacza, że uzyskanie pozwolenia na budowę będzie szybsze. Będzie jednak należało do obowiązków generalnego wykonawcy, więc zdejmuje z nas część ryzyka dotyczącego opóźnień.
Generalny wykonawca hal i biurowców powinien móc w pierwszej kolejności pochwalić się stosownym doświadczeniem. Do realizacji inwestycji skierowane musza być takie osoby jak kosztorysant, konstruktor, kierownik projektu i kierownik budowy. Szczególnie ostatni jest kluczowym aspektem związanym z terminem zakończenia budowy i pomyślnym odbiorem końcowym. Jako wykonawca budowlany powinien być też wpisany do ewidencji działalności gospodarczej lub znacznie częściej jako spółka do KRS.
Dobrze jeśli odwiedzimy siedzibę firmy przy okazji negocjowania warunków. Można poprosić o uczestnictwo poszczególnych osób, zadać pytania bezpośrednio. Współpraca będzie trwała zazwyczaj wiele tygodni i jeśli łatwo jest nam się umówić z firmą u nich to zazwyczaj oznacza to, że traktują nas partnersko.
Jest to przede wszystkim czas jaki oszczędzamy współpracując w ramach generalnego wykonawstwa, ale nie należy umniejszać kwestii związanych z ryzykiem koordynacji całego procesu. Generalny wykonawca inwestycji budowlanych ma swoje źródła, gdzie kupuje materiały budowlane więc nie warto szukać oszczędności na ich jednostkowej cenie zakupu.
Najczęściej przygotowanie terenu i jego zabezpieczenie pozostawić w gestii generalnego wykonawcy, ale należy pamiętać, że ogrodzenie tymczasowe to koszt, którego możemy uniknąć na niezabudowanej działce wykonując od razu ogrodzenie docelowe. Generalny wykonawca inwestycji budowlanych będzie potrzebował dostępu do wody i prądu, ale nawet bez nich powinien sobie poradzić.
Kierownikiem budowy zostaje przedstawiciel generalnego wykonawcy i w takiej sytuacji ze strony inwestora powinien występować inspektor nadzoru. Gdy budowa nie ma GW możemy sami wybrać kierownika budowy i nie potrzebujemy inspektora.
Jako kompleksowa usługa w jej zakresie powinno być wszystko od prac ziemnych po prace wykończeniowe. Możemy jednak wybrać generalnego wykonawcę, który zaoferuje najważniejszą część prac związanych z posadowieniem i wzniesieniem konstrukcji stalowej wraz z pokryciem obudową ścian i dachu. Wykona on również obróbki blacharskie gwarantując szczelność budynku.
Nie ma jednej stawki, ale zazwyczaj koordynacja całego procesu kosztuje od 2-5% wartości inwestycji. Nie oznacza to, że jest to model droższy, ale należy liczyć się z tym, że generalny wykonawca budowlany doliczy koszt swojego know-how.
Mimo, że do zbudowania domu nie trzeba mieć wykształcenia związanego z budownictwem, to technologia jego budowy jest zupełnie inna niż konstrukcja stalowa. Pracownicy obsługujący magazyn muszą mieć zapewnione warunki ochrony zdrowia a sam obiekt być funkcjonalny, dlatego hale powinno się budować w modelu zapewniającym odpowiedzialność jednego wykonawcy przynajmniej w zakresie elementów konstrukcyjnych.
Copyright © Stalion 2024
